רוב האנשים מגיעים לבנק עם שאלה אחת: "כמה משכנתא אוכל לקבל?" — אבל הבנק לא מסתכל רק על ההכנסה שלך. יש עוד מספר אחד שמגדיר את התמונה כולה: אחוז המימון. הוא קובע כמה אחוז משווי הדירה הבנק מוכן לממן, ולפעמים הוא זה שסוגר — או פותח — את כל העסקה.
מה זה בכלל אחוז מימון?
לדוגמה: קנית דירה ב-2,000,000 ₪ ולקחת משכנתא של 1,500,000 ₪ — אחוז המימון שלך הוא 75%. הבנק מממן 75% מהעסקה, ואתה מביא מהבית 25% הון עצמי.
בישראל, בנק ישראל מגביל את אחוז המימון המקסימלי בהתאם לסוג הנכס. זה לא החלטה של הבנק שלך — זו הוראה רגולטורית שחלה על כולם:
כמה הון עצמי צריך בפועל?
בדירה ראשונה — שווי הנכס הוא 2,000,000 ₪ ואתה זכאי ל-75% מימון. זה אומר שהבנק נותן לך עד 1,500,000 ₪, ואתה צריך להביא לפחות 500,000 ₪ מהבית. בדירה שנייה, אותה דירה תדרוש ממך כבר 1,000,000 ₪ הון עצמי. בדירה ראשונה, כדי להגיע ל-75% — הון עצמי של 500,000 ₪ מספיק.
דירה שנייה / השקעה
= הון עצמי נדרש
דירה ראשונה
= הון עצמי נדרש
למה שמאות הבנק חשובה כל כך?
כאן מגיע הפרט שמפתיע הרבה אנשים: הבנק לא מחשב את אחוז המימון לפי מחיר הקנייה — אלא לפי שווי השמאות שהבנק קובע. אם שמאי מטעם הבנק העריך את הדירה ב-1,900,000 ₪ בלבד, גם אם שילמת 2,000,000 ₪ — הבנק יחשב את ה-75% לפי ה-1,900,000 ₪.
ההפרש הזה — 75,000 ₪ — יוצא מהכיס שלך. זו אחת הסיבות שתמיד כדאי לבדוק את שמאות הבנק מראש לפני שסוגרים עסקה.
מה זה אומר בפועל?
- האם יש לך הון עצמי מספיק? — בדוק כמה ה-25% (או 30%, או 50%) שווה בשקלים על הנכס שמעניין אותך, לפני שנפגשים עם הבנק.
- מה שמאות הבנק תאמר? — שמאות נמוכה ממחיר הקנייה עשויה לחייב אותך להביא הון עצמי גבוה יותר ממה שתכננת.
- האם זו באמת דירה ראשונה שלך? — הגדרת "דירה יחידה" מול "דירה ראשונה" שונה ומשפיעה על אחוז המימון שתקבל.
💡 הטיפ של יועץ משכנתאות מנוסה
לפני שמחפשים דירה ברצינות — כדאי לדעת בדיוק כמה הון עצמי יש לך ולהבין מה זה אומר על טווח המחירים שאפשרי עבורך. אחוז המימון הוא נקודת הפתיחה לכל תכנון משכנתא.
יש מקרים שבהם ניתן להגדיל את ההון העצמי דרך הלוואת גישור, מתנה מהורים, או מכירת נכס קיים — כל אחת מהאפשרויות האלה משפיעה אחרת על תנאי המשכנתא ועל המיסוי. שווה לבדוק את כל האפשרויות לפני שמתחייבים.
סדרת 30 עובדות על משכנתא
רוצה לדעת כמה הון עצמי אתה צריך?
אני עובר על כל הנתונים שלך ומכין תכנון מלא — כדי שתדע בדיוק מה אפשרי לפני שמתחילים.
📞 ייעוץ ראשוני חינם · 052-343-4916